Напишите нам в WhatsApp
Участок и ПДП 
Зоны ПДП Алматы: что значат Ж-1, Ж-2, ОЦ и Т-2
Как прочитать обозначение зоны на карте ПДП и понять, что можно построить на своём участке. По тексту градостроительного регламента Алматы.
Ерулан Алаш, архитектор ProArch
Коротко
- Буква — вид зоны: Ж — жилая, ОЦ — общественно-деловая, Т — транспортная и инженерная, Р — рекреационная.
- Ж-1 — частные дома до 2 этажей и 8 м. Рядом можно баню, теплицу и гараж на 2 машины.
- Цифра после точки — статус территории: .1 — существующая застройка, .2 — комплексная реконструкция, .3 — новое строительство.
- Под дом и постройки в Ж-1 можно занять около 150 м²: на участке 600 м² коэффициент застройки 0,25.
- Т-2 — улицы и дороги. Если участок задевает эту зону, сначала проверьте красные линии.
Обсудим ваш проект
Оставьте телефон — архитектор перезвонит и подтвердит расчёт.
Как читать индекс зоны в ПДП: буква, цифра и цифра после точки
На карте проекта детальной планировки (ПДП) каждый участок Алматы закрашен цветом своей функциональной зоны и подписан индексом, например Ж-1.2. Индекс читается в три шага.
Ж-1.1
- Ж — вид зоныжилая. Другие виды: ОЦ — общественно-деловая, Т — транспортная и инженерная, Р — рекреационная, П — производственная.
- 1 — тип зоныотдельно стоящие дома усадебного типа с участком: до 2 этажей и 8 м.
- .1 — статус территориисуществующая застройка. Бывает ещё .2 — комплексная реконструкция и .3 — новое строительство.
10 видов функциональных зон Алматы
Так их называет классификатор градостроительного регламента Алматы. В правой колонке — что вид зоны значит для владельца участка.
Жилые зоны Ж-1 — Ж-7: этажность и коэффициент застройки
Чем больше цифра, тем выше дома. Для частного дома важны Ж-1 и Ж-2. Коэффициент застройки — какую долю участка могут занимать здания по наружным стенам.
Что можно построить в зоне Ж-1
Ж-1 — усадебная застройка, обычный частный сектор Алматы. Вот что разрешает на таком участке градостроительный регламент. Всё, чего нет в перечнях регламента, строить нельзя.
Разрешено регламентом:
Разрешено регламентом:
- Дом до 2 этажей и 8 м — отдельно стоящий жилой дом усадебного типа.
- Баня или сауна — при условии, что стоки отводятся в канализацию.
- Гараж или стоянка — встроенный или отдельный гараж, открытая стоянка: не больше чем на 2 машины на один участок.
- Сад, теплица, хозпостройки — сады и огороды, теплицы, парники, хозяйственные постройки. Работа на дому — по санитарным и пожарным нормам.
- Магазин — кроме магазинов стройматериалов и со взрывоопасными веществами.
Коэффициент застройки в Ж-1: сколько участка можно занять
В Ж-1 коэффициент зависит от площади участка, и под зданиями по наружным стенам почти всегда получается около 150 м². Ещё действуют отступы: от окон жилых комнат до стен дома, бани или гаража на соседнем участке — не меньше 6 м.
Что можно построить на вашем участке
Выберите зону и площадь — покажем ограничения по регламенту Алматы
Площадь участка по регламенту
до 150 м²можно занять домом и постройками (коэффициент 0,25)
до 2 этажейвысота дома до 8 м
Баня, гараж, теплицабаня или сауна — при канализовании стоков, гараж или стоянка — не больше чем на 2 машины
Существующая застройкатерритория пассивной реконструкции: допускается уплотнение застройки
Коэффициент застройки — доля участка, которую можно занять зданиями в габаритах наружных стен: домом, баней, гаражом.
Не знаете зону своего участка? Пришлите кадастровый номер — проверим за 1 день →Что значит цифра после точки: .1, .2 и .3
Эта цифра важнее всего, если покупаете участок или собираетесь строиться: она показывает, что город планирует делать с кварталом.
.1 — существующая застройка
В регламенте это территории пассивной реконструкции: квартал остаётся, его уплотняют и обновляют по правилам зоны.
Например, Ж-1.1 — сложившийся частный сектор. Дом здесь можно строить и перестраивать по правилам Ж-1: до 2 этажей, до 8 м, с коэффициентом застройки по размеру участка.
Например, Ж-1.1 — сложившийся частный сектор. Дом здесь можно строить и перестраивать по правилам Ж-1: до 2 этажей, до 8 м, с коэффициентом застройки по размеру участка.
.2 — комплексная реконструкция
Квартал планируют перестраивать целиком: менять улицы, застройку, размещать новые объекты. Для Ж-2, Ж-5 и Ж-6 регламент прямо пишет «на сносе».
Если участок в зоне .2, до покупки или стройки уточните ПДП квартала и красные линии. Именно там видно, остаётся ли участок под жильё или часть его отведена под дорогу и другие объекты. Что меняется в целом по городу, мы разобрали на странице о генплане Алматы 2040.
Если участок в зоне .2, до покупки или стройки уточните ПДП квартала и красные линии. Именно там видно, остаётся ли участок под жильё или часть его отведена под дорогу и другие объекты. Что меняется в целом по городу, мы разобрали на странице о генплане Алматы 2040.
.3 — новое строительство
Свободные территории, которые только застраиваются. Регламент задаёт для них этажность и плотность, а ПДП — места под улицы, школы и детсады.
Покупая участок в такой зоне, проверьте, не отведена ли его часть под улицу (Т-2) или под общественный объект. Так бывает чаще, чем кажется.
Покупая участок в такой зоне, проверьте, не отведена ли его часть под улицу (Т-2) или под общественный объект. Так бывает чаще, чем кажется.
Зоны, из-за которых дом может не получиться
Участок часто попадает в две зоны сразу: дом — в Ж-1, а край участка — в другую. Вот на что смотреть в первую очередь.
Т-2 — улицы и дороги
Часть участка за красной линией отведена под улицу или её расширение. Дом и постройки в этой части ставить нельзя, а при расширении дороги её могут выкупить для государственных нужд.
Пример из нашей практики: северная часть участка с домом — в Ж-1.1, южная полоса — в Т-2. Строить можно только в северной части.
Пример из нашей практики: северная часть участка с домом — в Ж-1.1, южная полоса — в Т-2. Строить можно только в северной части.
Р-1, Р-2, Р-4 — зелень, парки и реки
Парки, скверы, бульвары, рощи, реки и береговые полосы. Жилого дома нет в перечне того, что разрешено в этих зонах, а по регламенту всё, чего нет в перечне, запрещено.
Вдоль рек действуют ещё и водоохранные зоны и прибрежные полосы — они отмечены на отдельных картах регламента и на схеме красных линий.
Вдоль рек действуют ещё и водоохранные зоны и прибрежные полосы — они отмечены на отдельных картах регламента и на схеме красных линий.
П-1 — П-4 и С-1 — предприятия и кладбища
Вокруг предприятий и кладбищ действуют санитарно-защитные зоны. У производственных зон регламент указывает их ширину: от 50–99 м у П-1 до 500–1000 м и больше у П-4.
Если рядом с участком на ПДП есть П или С, проверьте, не попадает ли он в санитарно-защитную зону: она отмечена на отдельной карте регламента.
Если рядом с участком на ПДП есть П или С, проверьте, не попадает ли он в санитарно-защитную зону: она отмечена на отдельной карте регламента.
ОЦ-3 — общественно-деловая зона местного значения
Центры жилых районов: магазины, офисы, сервисы. ОЦ-3.1 размещают среди жилых зон Ж-1 — Ж-3, ОЦ-3.2 — среди Ж-4 — Ж-6. Общественные здания здесь должны составлять не меньше 60% застройки зоны.
Если ваш участок попал в ОЦ-3, уточните до покупки или проекта, разрешён ли на нём именно жилой дом.
Если ваш участок попал в ОЦ-3, уточните до покупки или проекта, разрешён ли на нём именно жилой дом.
Как узнать зону своего участка по ПДП
Понадобится только кадастровый номер. Дальше два пути: официальный запрос в управление или проверка участка у нас за 1 день.
- Кадастровый номер. Найдите его в идентификационном документе на участок, например 20-311-000-000.
- Запрос в управление. Управление городского планирования и урбанистики: лично на пр. Абая, 90 или через eOtinish. Бесплатно, ответ до 15 рабочих дней.
- Или проверка за 1 день. Пришлите номер нам в WhatsApp. 15 000 ₸, оплата до начала проверки, ехать никуда не нужно.
- Проверка. Архитектор находит участок на ПДП и смотрит зону, красные линии и генплан 2040.
- Результат. Фрагмент ПДП и схема красных линий в PDF с выводом: что можно строить и что мешает.
Частые вопросы о зонах ПДП в Алматы
Ж-1 — зона усадебной застройки, то есть отдельно стоящие частные дома с участком. По градостроительному регламенту Алматы здесь можно построить дом до 2 этажей и высотой до 8 м, баню при канализовании стоков, гараж или стоянку не больше чем на 2 машины, теплицы и хозпостройки.
Нет. В Ж-1 регламент разрешает отдельно стоящие дома не больше 2 этажей и не выше 8 м. Эскиз с третьим этажом согласование не пройдёт. Если нужно больше площади, её получают за счёт планировки и посадки дома на участке — это решаем на этапе эскизного проекта.
Не обязательно. Индекс .2 означает территорию комплексной реконструкции: квартал планируют перестраивать целиком. Для Ж-2, Ж-5 и Ж-6 регламент прямо пишет «на сносе». Что именно будет с вашим участком, видно по ПДП квартала и красным линиям.
Т-2 — зона улиц и дорог, то есть эта часть находится за красной линией. Дом и постройки размещают только в жилой части участка. При расширении дороги полосу в Т-2 могут выкупить для государственных нужд. Перед покупкой такого участка посчитайте, сколько земли останется под дом.
Для участка 600 м² в зоне Ж-1 коэффициент застройки — 0,25: под зданиями по наружным стенам — не больше 150 м². Этажей — не больше двух, высота — до 8 м. Ещё действуют отступы: от окон жилых комнат до стен построек на соседнем участке — не меньше 6 м.
Да, баня и сауна в Ж-1 разрешены при условии канализования стоков. Баню, гараж и летнюю кухню мы оформляем вместе с домом в одном эскизном проекте. Если дом уже узаконен, на новую постройку делается отдельный эскиз.
Официально — запросом в Управление городского планирования и урбанистики Алматы: лично на пр. Абая, 90 или через eOtinish, ответ до 15 рабочих дней. Быстрее — прислать кадастровый номер нам: за 1 рабочий день пришлём фрагмент ПДП, зону и красные линии за 15 000 ₸. Подробнее — на странице проверки участка.
Читайте также
Разбор
Полицентры, этажность, выкуп участков и как узнать, не попадает ли дом под снос.
Разбор
Бесплатный запрос в управление или проверка за 1 день: что выбрать и что вы получите.
Разбор
Архитектурно-планировочное задание — первый шаг к разрешению на строительство.