Перепланировка квартиры в Алматы: что можно, что нельзя и как оформить

Перепланировка — это изменение планировки квартиры, при котором меняются границы помещений: снос и перенос перегородок, объединение комнат, ванной и туалета. Так её определяют официальные правила.

Перенос сантехники, плиты, батарей и других сетей — это переоборудование, в быту его называют переустройством. А реконструкция меняет уже само здание: площадь, этажность, фасад.

Любое изменение плана квартиры потом вносят в техпаспорт. Иначе квартира по документам не совпадает с тем, что есть на самом деле, — и это всплывёт при продаже, ипотеке или наследстве.

Порядок зависит от того, что вы трогаете. Если работы не затрагивают несущие и наружные стены, инженерные системы и не меняют назначение помещения, действует упрощённый порядок: хватает технического проекта от проектировщика с лицензией. Если затрагивают — нужен полный порядок с решением акимата.

Без проекта и разрешений можно делать то, что не меняет план квартиры:

• косметический ремонт, замену отделки и полов;
• встроенные шкафы и гардеробные;
• лёгкие раздвижные перегородки;
• замену окон и батарей на прежних местах;
• остекление балкона.

Всё, что меняет стены и комнаты, делают по проекту — даже если стена ненесущая.

Есть изменения, которые не узаконят ни до, ни после ремонта:

• сносить несущие панели и прорезать в них проёмы в панельных домах;
• размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
• присоединять балкон или лоджию к комнате и выносить батарею на балкон;
• делать вход в жилую комнату только через кухню с газовой плитой;
• оставлять комнату без окна или без отопления после переноса стен;
• переносить газовую плиту и трубы без согласования с газовой службой;
• трогать вентиляционные шахты и общедомовые стояки.

Если такое уже сделано, нарушение придётся устранить — вернуть как было за свой счёт. Проверьте свой вариант ниже.

В панельных домах многие внутренние стены — несущие панели. Управление градостроительного контроля Алматы подчёркивает: в крупнопанельных домах, независимо от года постройки и этажности, демонтировать внутренние несущие панели нельзя. Убирать можно только ненесущие перегородки.

В кирпичных домах проём в несущей стене возможен — но только по проекту, с усилением и по полному порядку с решением акимата. В хрущёвках порядок тот же: сначала выясняют, из чего построен дом и какие стены в нём несущие.

Определить несущую стену по толщине или «на стук» нельзя. Смотрят техпаспорт и проект серии дома, а при сомнениях заказывают техническое обследование. Опыт соседей — не ориентир. Для Алматы это особенно важно: город стоит в сейсмической зоне, и ослабленная несущая стена опасна для всего дома.

Мокрые зоны — это ванная, туалет и кухня, то есть помещения с водой и сливом. Главное правило: их нельзя размещать над жилыми комнатами соседей снизу. Поэтому расширить санузел за счёт коридора обычно можно, а перенести ванную в бывшую спальню — нет.

Объединить ванную и туалет можно по техническому проекту. Если при этом переносят стояки или меняют сети — уже нужен полный порядок.

Кухню с газовой плитой полностью объединить с комнатой нельзя: между ними должна остаться дверь, обычно ставят раздвижную перегородку. С электрической плитой кухню объединяют с комнатой по проекту, если стена ненесущая. Переносить газовую плиту и трубы можно только с согласованием газовой службы.

Остеклить балкон или лоджию можно без разрешения. А присоединить их к комнате — снести стену с окном и перенести батарею — законно не получится. Стена между комнатой и балконом — наружная стена дома, а батарея — часть общей системы отопления.

Такие изменения не проходят государственную регистрацию. Квартира с присоединённым балконом не совпадает с техпаспортом, и при продаже или ипотеке это придётся вернуть как было. Если нужно больше места, обсудите с архитектором варианты без сноса наружной стены.

Порядок — по официальной инструкции на gov.kz. Шаги 3 и 4 нужны только при полном порядке.

1. Техпаспорт и план. Проектировщик смотрит план и говорит, какой порядок нужен.
2. Технический проект. Чертежи «было — стало» от проектировщика с лицензией. Лицензию можно проверить на портале электронного лицензирования.
3. Исходные материалы. Если затронуты несущие стены, сети или газ — заявка через госуслугу «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования)». Бесплатно, 15 рабочих дней. Результат — решение акимата, АПЗ и техусловия.
4. Проект и уведомление. Проект, экспертиза — если она требуется, и уведомление органов контроля о начале работ.
5. Работы и акт приёмки. Акт подписывают собственник, подрядчик и проектировщик, затем его утверждают в управлении архитектуры.
6. Новый техпаспорт. Через eGov: для квартиры его выдают на третий рабочий день. После этого регистрируют акт.

К заявке на исходные материалы прикладывают техпаспорт, техпроект, согласие не менее 2/3 собственников дома — если затронуто общее имущество, и нотариальное согласие соседей — если проект затрагивает их квартиры. Узаконение перепланировки можно пройти с нами под ключ.

За перепланировку без проекта и решения органов архитектуры статья 322 КоАП РК предусматривает штраф 30 МРП для граждан — 129 750 ₸ в 2026 году. Если работы повлекли или могли повлечь потерю прочности дома — 80 МРП, это 346 000 ₸.

Штраф не отменяет исправления: нарушение устраняют за свой счёт, вплоть до восстановления стен. Но чаще проблема всплывает при продаже: покупатель, нотариус и банк сверяют квартиру с техпаспортом. Расхождение тормозит сделку и ипотеку, а ответственность переходит к новому владельцу.

В Алматы такие жалобы рассматривает управление градостроительного контроля. Проверить ремонт там могут после обращения с доказательствами: фото, видео, описанием работ и адресом квартиры.

По итогам проверки нарушителю выписывают штраф и предписание, а после срока проводят внеплановую проверку. Если предписание не исполнили — новый штраф, а материалы передают в суд. Подавайте обращение вместе с другими жильцами и сообщите в ОСИ или управляющую компанию дома.

Сколько стоит оформить перепланировку — без учёта самого ремонта: