Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски покупателя

Сама по себе неузаконенная перепланировка не повод отказываться от квартиры. Большинство изменений оформляют без сложностей. Но есть три случая, в которых проблема продавца после сделки станет вашей.

Балкон. Стена между комнатой и балконом относится к наружным стенам дома, а батарея к общей системе отопления. Такую перепланировку не регистрируют.

Несущие стены. Это самый дорогой и долгий случай. Нужны проект с усилением и решение акимата. Если затронуто общее имущество дома, потребуется согласие соседей. Не получите их подписи, и узаконить перепланировку не выйдет.

Панельный дом. На перепланировку в панельных домах действует мораторий. Многие внутренние стены в них несущие, и узаконить изменения в такой квартире практически невозможно. Если в панельном доме стены уже переделаны, считайте это главным красным флагом.

Большинство изменений оформляют без сложностей: делают технический проект на выполненные работы, акт приёмки и новый техпаспорт.

К таким изменениям относятся:

• снос или перенос ненесущей перегородки;
• объединение ванной и туалета без переноса стояков;
• новая перегородка, гардеробная, изменённый коридор.

Если в квартире сделано только это, узаконить планировку после покупки можно свободно. У нас это стоит 120 000 ₸ под ключ и занимает около 14 дней.

За перепланировку без проекта статья 322 КоАП предусматривает штраф 30 МРП, в 2026 году это 129 750 ₸. Если пострадала прочность дома, штраф 80 МРП, то есть 346 000 ₸. Кроме штрафа, нарушение устраняют за свой счёт, вплоть до восстановления стен.

Платить и восстанавливать будет тот, кто владеет квартирой сейчас. То, что стены снёс прежний хозяин, значения не имеет.

Второй риск отложенный. Когда вы сами решите продать квартиру или заложить её в банке, расхождение с техпаспортом всплывёт снова.

1. Попросите техпаспорт и сверьте план с квартирой: стены, двери, санузел, кухня, балкон.
2. Выясните тип дома: панельный, кирпичный или монолитный.
3. Посмотрите на балкон. На месте ли стена с окном и не вынесена ли батарея.
4. Проверьте мокрые зоны. Кухня и санузел должны быть там же, где на плане.
5. Покажите план архитектору. По фото техпаспорта и квартиры можно за день сказать, узаконят ли изменения.
6. Договоритесь с продавцом. Пусть узаконит перепланировку до сделки или снизит цену на стоимость оформления.

Как читать техпаспорт и что в нём смотреть, мы разобрали в статье о техпаспорте квартиры.

Банк сверяет квартиру с техпаспортом. Если планировка не совпадает, в ипотеке могут отказать или потребовать узаконить изменения до выдачи кредита. Покупая в ипотеку, решайте вопрос с перепланировкой до подачи документов в банк.